产业地产怎么做，难点在哪？如何破解？

目前，房子滞销现象全国普遍存在，因此，不少房企把目光转向工业地产领域，一是在地产这个大的范畴内多元化布局；二是工业用地成本低，风险系数小。但工业地产和住宅开发有着较大区别，不要认为园区是蓝海，恰恰相反，园区是高阶挑战，那应该怎么做才有效益？

工业地产也称工业综合体、产业地产或者产业园区，是指以促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。

在开发模式上，传统房企追求“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，这与“产业地产发展需要较长的周期”，“开发难度也大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高”的事实相悖。房地产与产业地产本就是两个完全不同的行业，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式，自然无法快速匹配产业地产的开发模式。对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，而产业地产需要长时间的专业运营，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。如此这般，自然无法赢得市场的认可。

产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分，现在园区经济效应已引起越来越多人关注。在新的时代背景下，我国产业园区的未来发展，当然要适应我国战略转型的要求，而不能再像过去那样“摸着石头过河”了。无论是新建产业园区，还是现有产业园区“二次创业”，都应该着眼于长远，着眼于未来。

一、工业地产难在哪

1、难在定位和产品设计。

万事开头难，对于园区开发来说，开头的定位和设计至关重要。园区不像住宅，普通购房者的需求其实比较雷同，只要分出高中低端需求，再考虑个性化需求，而且有大量的研究都集中于住宅领域，研究得很透彻了，开发商已经“唯手熟尔”了，而园区开发则不同，作为2B的产品，可以说不同行业，生产不同产品，就需要不同的园区建筑，标准化产品有没有？也有，但不多。园区开发商中，联东的园区标准化比较强，但即使有30多年的丰富经验，发展到现在，也走了很多弯路。可以说标准化产品，表面上似乎比较容易，但实际运作起来，没有丰富的经验，是玩不转的。

2、难在融资。

产业地产开发周期时间较长，后期资金投入对产业地产的开发有很大影响。随着住宅、商业等传统房地产市场调控力度加大，市场发展放缓，房地产开发商的注意力开始向方兴未艾的产业地产转移，这必然导致产业地产的竞争加剧。同时，土地获得成本增加、国内地产开发商的资金实力有限，特别是在宏观调控下银行贷款收紧的情况下，融资成为产业地产开发中日益重要的间题。

3、难在招商。

当前中国的各类园区15000个，各个园区都存在着不同的竞争关系。吸引企业，不仅需要良好的政策、各类的优惠，更需要良好的产业环境，企业入驻一个园区，往往首先要选择城市，其次就是选择园区的聚集产业，一个互联网企业，一般情况下是不会入驻医疗产业园的（当然，如果是医疗大数据产业园则另当别论）。

4、运营难。

园区开发完，招商超过80%。似乎就是万事大吉了？完全没有，实际上难题可能是刚刚开始。开业的热闹往往不能掩盖后期存在的问题。中国有大量的园区都处于不景气的状态，企业来来去去。开始的时候，企业看中了园区的优惠政策或者产业环境，但很快有园区打着更优惠的政策，更好的产业环境，于是本来入园的企业，又搬出了园区，此类情况，数不胜数。

如何破解产业地产的开发难题？

可以用三个词来总结，认清形势，选好路径，做好事情。

1、认清形势，认清政策、法规以及发展规划

比如目前国家提倡新基建，那么园区的定位，完全可以新基建为核心，但不能一窝蜂的进入某个新基建的领域。一方面要对整个形势进行研究，国家的新基建总投资计划是多少，就是这个市场总量有多少，一方面要研究目前有多少园区在做新基建，分析清楚饼有多大，有多少人来分？其实还有一方面很重要，就是新基建究竟能分多少领域，哪些领域还是空白，还是蓝海？自己的园区能不能进入这片蓝海？

2、选好路径，学习先进的经验

国外可以学习硅谷、伦敦金丝雀码头，纬壹科技城，国内的比如浦东新区、苏州中新工业园，也可以学习联东、华夏幸福、宏泰、亿达等园区开发企业，当然不能盲目迷信海外的先进经验，因为中国发展到现在，很多产业已经发展到国际的前列，有些产业即使略慢于其他国家，但也要考虑产业园建成后的整体形势，总之一方面选择的路径要适合自己，另一方面就要适当超越当前的形势，避免园区建成了，已经落后于行业了。在这技术快速迭代的时候，园区产品要有一定的灵活性。

3、做好细节，细节决定成败

在经营中，物业管理、园区人气打造、产业形态的构建，都非常重要，一些不经意的小事，比如税收的账也是很重要的问题，现在开发园区，往往和当地政府签一个很详细的税收方面的合同，如果园区在开发完成几年内不能为当地政府贡献一定数量的税收，当地政府就可能收回园区（有可能给一定的补偿，但微乎其微）。所以园区开发者必须算好这个账，税收问题有时会非常复杂。比如某企业从A城区的B产业园迁移到C产业园，但税收并没有转移，C产业园所在地的政府，可能会因为某企业的税收不能进入它的小区域，而不作为C产业园贡献税收，C产业园由于没有详细计算，造成税收不达标，最后几乎要被收回土地使用权。凡此种种，都要有仔细的统筹和计算。

破解产业地产开发的难题，主要就是以上三点，但简单的三个点，蕴藏着非常丰富的内容，开发商开发园区，一定要有详细的调查研究，切不可因为园区的产品表面上比较简单，而轻视它。