中国仓储地产特点与投资开发模式分析

近年来，我国仓储地产业的竞争渐趋激烈，开始重组并购，规模化与网络化的趋势已经明显，并日益成为投资者关注和追捧的新宠。

所谓“仓储地产"，就是工业地产投资商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关仓储物流设施后，由一个资产管理队伍进行物业管理，提供物流的相关服务。

作为地产业发展的一种新方式，仓储地产将对整个地产行业产生重大影响。如何正确认识我国仓储地产业特点和投资开发模式显得极为重要。本文将探讨仓储地产发展特点、仓储地产投资开发模式以及开发企业类型。

一、仓储地产发展特点分析

1、继续保持增长趋势，逐步趋向正规化和规范化发展

我国物流地产市场还处于发展的初期，今后很长一段时间内还会保持供需两旺，市场容量继续增长。分布上逐渐向内陆城市扩展，各企业逐步形成具有一定规模的仓储网络，实现规模经济。各项相配套的法律法规和政策会相继出台和实施。比如从2007年开始工业地产必须通过招拍挂的方式获得，此项政策的出台在短期内可能会对企业拿地造成一定影响，但新政的出台提高了开发工业地产的门槛，市场会迎来洗牌，从长远来看，有利于市场健康有序的发展。在国家区域经济发展规划和政策的指导下，物流地产会逐步良性运转，实现正规化和规范化。

2、企业更注重彼此间的相互协作

物流地产项目开发运营期和回报期长，具有一定的投资风险，而且要求流地产商要建好市场，经营好市场。管理好市场，具有保持物业持续增值的能力。因此开发商在介入物流地产项目之前必须进行充分的市场调研，研究物流行业的运营规律和运营商的需求，以及了解项目潜在的各种风险。这就要求物流地产商与相关中介机构的密切合作，互惠互利。对于对物流领域不熟悉的地产商，很容易造成像当前商业地产一样大量过剩的现象，这就要求地产商和物流商之间建立重要的战略伙伴关系。另外物流地产投资量大，回报周期长的特点，也要求地产商应加强与金融机构的合作。

3、大量增值服务出现

我国物流地产未来的发展趋势最明显的体现在仓储设施功能的变化上，由储存功能逐渐转向增值服务。目前储存是仓储设施的最主要用途（25%），其次是转运（20%），增值服务（20%）、集拼（18%）与行业运营（9%）。从长远来看物流地产相关增值服务会大量出现。如提供更短的运输时间，将仓储设施和IT技术相结合，提高信息化水平；致力于降低企业库存的服务；另一个重要的增值服务，就是安全，安全被认为是仓储设施迄今为止最为重要的一项额外服务项目。

4、专业化分工将更细

我国目前国内的物流地产企业整体实力较弱，企业规模过小专业化程度不高。由于专业分工的落后，现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做，大部分企业服务能力和品质都不高，甚至很多郊区的农民可以来做物流地产，自己建起仓库，再出租给企业。但随着我国物流地产市场的发展，中介机构、咨询机构会更加专业化；各种增值服务的出现，也会加快物流地产市场专业化分工进程。

二、仓储地产投资开发模式分析

1、企业自开发模式

具有实力的零售、制造、第三方物流等企业，在获取仓储物流用地后，自己营建仓库等物流基础设施，从而满足自身发展需要，支持业务增长和经营水平提升。

2、综合开发运作模式

主要指对物流园区、地产商、企业自开发等模式进行混合运用的仓储地产开发模式。大型商贸企业、物流企业、电子商务巨头、地产开发商，由于各路投资方的加入，我国仓储地产业的竞争日趋激烈。

三、仓储地产开发企业类型分析

1、第三方物流企业

国内第三方物流企业难以做大做强，很大程度上受限于基础设施的“先天不足”。于是，许多物流企业在扩大经营规模的过程中，纷纷加强仓库等硬件设施建设。

2、电子商务企业

京东商城是电商企业中自建物流体系的代表。自2009年起，京东商城就开始在全国主要城市建设物流仓储中心。

3、商贸零售企业

品牌零售企业正在全国范围内不断扩展，其中一些已加入了对物流仓储地产资源的争夺。如，苏宁电器按照规划，2015年建成由60个物流基地组成的、覆盖全国除西藏之外所有省市区的物流体系。

4、传统房地产商

除专业物流地产商外，众多房地产开发公司也纷纷涉足仓储设施建设。2010年3月，地处广州花都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站毗邻的富力空港物流园公用型保税仓和出口监管仓正式挂牌。

5、专业物流地产商

专业物流地产商是推动我国仓储物业市场升级的重要力量，这其中就包括普洛斯、嘉民集团、丰树等知名国际公司。普洛斯是亚洲最大的工业及物流基础设施提供商和服务商，也是第一家进入中国物流市场的海外物流地产开发商。自2008年普洛斯被新加坡政府投资基金（GIC）收购之后，通过重组并购，正在形成规模化和网络化。2010年普洛斯在中国的仓库总面积首次超过中外运，成为国内拥有仓库面积最大的公司，是名副其实的仓储地产“老大”，目前其发展战略和步伐依然迅猛。嘉民集团是澳大利亚最大的工业地产开发商，2007年通过收购上海奉贤的物流配送中心而进入中国市场，此后开始加速在中国市场的开发和收购。此外，来自美国的安博置业、来自新加坡的丰树集团，以及国内的宝湾、宇培集团等专业物流地产商，也都在发力中国的仓储地产市场。