什么样的项目才称得上成功的街区商业？

近两年，石家庄掀起了一股街区商业建设风潮，这其中既有民族路湾里步行街这样的传统老街区升级改造，也有火车头步行街、西美花街Hibox集装箱主题步行街这些依托成熟购物中心打造的主题街区，更有中冶和悦汇、永昌里、正太里这样独树一帜的纯街区商业项目。

形形色色、主题多样的特色街区已经成为庄里人打卡、休闲、购物的新去处。

街区商业风靡一时的原因是什么？是夜市升级版，还是商业地产创新模式？到底什么样的项目才称得上成功的街区商业？

一、回归“逛街”本质，街区商业不只是轮回更是必然

从清明上河图中繁华的汴梁商业街到现在的北京王府井、上海南京路、成都春熙路……回顾商业街的演变过程，最早的雏形都源于自发形成的商业聚集地，随着商户越来越多，便形成了商业街。

在购物中心兴起之前，逛街才是真的“在街上逛”。但是随着越来越多大体量购物中心的兴建，逛街逐渐变成了逛“盒子”。

全开放街区式购物中心中冶和悦汇

如今，商业街区再度走红，在形式上看，似乎是一种“轮回”：商户从分散在天然街道上——集体走进盒子似的购物中心——走出盒子重新回到街上；但是从消费需求的角度看，主打沉浸式体验消费的特色商业街区，是消费升级的必然新趋势。

经过十几年互联网经济的洗礼，服装、鞋帽、化妆品等功能性消费逐渐被网购、直播带货所取代，线下消费日益萎缩。

此外，主力消费人群也在迭代，深受互联网影响的90后、甚至00后已经崛起，其规模已经不亚于曾经70后、80后为主的消费主力。这些新兴的消费人群在功能性消费的选择上，更加依赖互联网，而不是线下实体店铺。

显然，目前仍以功能性消费为主的购物中心很难再吸引年轻人进行消费了，同质化已经成为目前几乎所有购物中心面临的共同难题。

向互联网无法取代的体验式消费转型，是线下实体商业的发展大趋势。

与购物中心相比，街区商业在打造体验式消费方面具有天然优势，如街区商业体量小，更容易在某一特定业态上，向深度挖掘，做出特色。如位于裕华区的永昌里，便凭借独一无二的霓虹夜景、丰富的特色餐饮和主打小圈层社交属性的体验式业态，脱颖而出，成为“小而美”街区商业的代表。

二、一区一个特色街区，政府大力推动街区商业建设

除了消费升级和商业地产发展的大趋势，石家庄官方对特色街区商业的重视也是街区商业蔚然成风的主要原因。

从2010年开始，石家庄便一直重视夜经济建设，但是此前的举措多以购物中心延长营业时间、设置街边夜市为主要手段。

直到去年新一轮城市更新启动，石家庄特色商业街区建设受到空前重视。新的决策层不仅在数量上提出了要求，每个区都要打造1-2个特色商业街区，还在资金、街区品质、项目定位上提出了新要求。

于是以裕华万达火车头步行街为代表的特色商业街区得以迅速落地并成功投入运营。

目前最值得期待的街区当属见证了石家庄城市起源和发展、位于城市核心商圈的民族路步行街升级改造。这条全长仅千余米的商业街，是石家庄最早的商业聚集区之一。

作为河北省唯一一条国家级试点步行街，2021年7月底，石家庄民族路步行街改造提升工作正式启动，计划打造集休闲、娱乐、购物、城市观光等功能于一体的高品质高品位商业步行街，并重新定名“湾里庙步行街”。湾里庙步行街将于2022年9月底基本建设完成，目前处在试运营阶段。

民族路步行街这条百年老街，有望成为石家庄整座城市的商业地标。

根据石家庄市商务局发布的数据，今年五一小长假，石家庄151家夜经济延时服务企业全天实现销售额7.92亿元，实现夜间销售额2.36亿元，占到全天营业收入的29.75%，同比增长9%，夜间客流达到179万人次。这其中中冶和悦汇、火车头步行街、永昌里步行街等主题街区商业的贡献功不可没。

三、不做升级版夜市，特色是街区商业存在的最大意义

与传统商业街自然形成、自然生长相比，新兴街区商业最大的不同在于有了统一规划、定位和运营，并且成功的街区商业项目，都形成了其独一无二的特色。

回顾新兴街区商业的兴起，绝大部分都起源于购物中心，他们将商场内的冷区重新包装，打造成街区形式的室内购物街。

勒泰中心打造的庄里街是石家庄较早的新兴街区商业项目，其定位和规划都具有一定的超前性，直到现在仍是石家庄知名度较高的街区商业之一。

目前石家庄新兴街区商业主要分为三大类：以民族路步行街为代表的升级改造商业街区；以裕华万达广场火车头步行街、西美花街生活工场Hibox集装箱主题步行街、石家庄万象城觅境为代表的成熟购物中心开发的主题街区和以中冶和悦汇、永昌里、正太里为代表的纯街区商业。

特色是这些街区商业能够在同质化严重的商业地产中脱颖而出的最大资本，也是街区商业存在的最大意义。

从城市商业发展的角度上看，街区商业是城市商业厚度的重要组成部分。

对于石家庄这样的新兴城市，大部分商业项目都集中于中山路，各个项目的空间距离较远，名义上是商业一条街，但是从宏观视角看，都只是一个个道路沿线的点，每个项目各自为战，难以形成联动，无法发挥商业的聚集效应。

此外，石家庄的商业分布不均衡，虽然近些年保利广场、天河方圆荟、欢乐汇等区域购物中心纷纷崛起，但是商业同质化仍然是难以回避的现实。

沉浸式城市怀旧主题街区—正太里

伴随着遍布城市各个角落、各式各样特色街区商业的出现，商业打破盒子的束缚，用一种全新的面貌重新走向街道，在满足人们消费升级需求的同时，增加了城市的商业厚度。

新兴街区商业是一种有别于购物中心的商业类别，从文化和城市发展的角度看，一个成功的街区商业项目，不仅能够充分满足消费者追求体验感、场景感的需求，更能和城市历史文化融为一体，成为展示城市发展水平，吸引市民、游客拍照打卡、“到此一游”的城市地标。