LEED认证，中国商业地产市场成熟化的必由之路

中国是在美以外LEED认证最大市场。截至2021年末，中国LEED认证面积全球第一，认证总项目数超4千个，认证项目总面积1.4亿㎡。

从城市来看，上海LEED认证项目数量领跑全国，共有867个项目，面积近2500万㎡，数量和体量均为全国第一。

分类型看，零售是中国LEED认证的第二大空间，认证项目已超过1200个。其中大部分为零售门店的认证，针对商场的认证仍是少数。

据赢商大数据不完全统计，截至目前，中国（内地）获得LEED认证的商场共有53个，其中50个为购物中心，2个为独立百货，1个为写字楼配套商业。

这些商场中，六成项目取得了LEED BD+C:核心与外壳认证，四成项目取得LEED O+M:既有建筑的认证。

LEED认证，中国商业地产市场成熟化的必由之路

商场做LEED，一定程度上是资本导向的产物。

就运营主体来说，上述53个项目中，以境外企业居多，占比57%，其中又以港资为主；内资企业占比43%，民营企业占绝对主体地位。

上市情况方面，项目运营商以上市企业居多，占比54%。

若以具有LEED认证的在管项目数量在2家以上的运营商为研究样本，共有9家企业进入TOP5行列。其中，港资企业占绝对优势，占据五席，且行业集中度高，其中太古地产以6个LEED项目位居第一。

民营企业方面，虽然数量上与港资企业相当，但企业类型较为分散，大多上榜企业仅有1个LEED认证项目。其中，印力凭借3个LEED认证在管项目，在民营中位列第一。

从企业类型与行业集中度来看，LEED认证的繁荣生长，离不开高度成熟的市场土壤。

由于国内市场环境尚未成熟、项目退出机制尚不完善，LEED认证驱动力稍显不足。

根据仲量联行发布的2020全球房地产市场透明指数显示，香港是中国市场透明度最高的地区，相对而言，内地市场透明度总体水平较低。

房地产市场透明度是商业地产市场成熟度的量化指标。成熟市场，意味着更开放、透明的市场监管、交易与融资环境，同时也对商业资产的可持续发展有更高的要求。

市场环境的差异，导致两地企业对LEED认证有全然不同的认知。

内地商业地产市场由于沉淀不足，优秀的商管品牌和运营能力始终是稀缺资源。

从各大内资企业LEED认证项目数量来看，低调登顶的印力，无疑打了个好样：早早打通资本市场，践行大资管体系，转型全产业链、精细化运营打造标杆项目，成为后续资本运作的支撑。

用资管的思维做商业，绕不开的是绿色经营。极具国际视野的印力，从先人一步到傲视群雄，成长之路的关键在于掌握绿色密码。

内地头号玩家：

印力，从行业探索者到绿色实践领军人

2019年，上海七宝万科广场获得LEED金级认证，引领行业风向；2021年，上海南翔印象城MEGA获得LEED铂金级认证，成为上海首个纯购物中心体LEED铂金级认证项目；2022年上海松江印象城获得金级认证。

此外，还有温州印象城MEGA已获LEED预认证......

从一众港资企业中脱颖而出，印力成为拥有LEED认证项目最多的内资企业，离不开其前瞻性的可持续品牌理念，以及对万科绿色基因的延续。

作为万科集团旗下商管公司，印力对可持续领域的前瞻布局，源自于万科的绿色基因：强调“全生命周期管控”的绿色低碳管理模式、推动绿色装配式建造体系的应用、发起绿色基金——万科公益基金会......

早在2014年，万科即在集团范围内提出所有新建建筑均需符合绿色建筑标准的要求。截至2020年底，万科的绿色建筑面积达到2.31亿㎡，在各类绿色地产榜单中遥遥领先。

与此同时，万科物业拓展商办业务前期，深耕写字楼、酒店等物业服务，对于LEED认证具有领先国内的标准。因此后期在购物中心的建造、运营方面也延续了此套高标准。

基于此，印力的LEED之路上，从建筑认证到运营认证将绿色环保的经营理念注入每一个项目中。

印力项目图鉴：

从建筑的认证到运营的认证

上海七宝万科广场：建筑的认证，绿色实践的起点

由印力运营的上海七宝万科广场，是万科开发的第一个购物中心产品，也是国内第一批做LEED认证的商业综合体，并于2019年获得LEED BD+C（核心与外壳金级认证），引领行业风向。

从建设初期，七宝万科便以LEED BD+C（建筑与外壳金级）标准设计与建设。

着手打造的“生态环境智能商圈”，采用领先的生态治理技术——静电除尘系统，将24万㎡的超大体量购物中心整体覆盖，起到净化空气和隔绝有害气体的作用，为消费者提供一个可“舒畅呼吸”的沉浸式绿色购物环境。

能耗优化方面，采用机电系统启停管理及能耗规划，在日常管理中严格执行对供配电系统、地库排风、卫生间热水器、照明系统、电梯系统、冷冻机、锅炉系统、给排水、车库管理系统等多方位节能管理。

七宝万科在环保节水方面成效不少：采用节水洁具，相较于LEED认证标准，项目室内用水量减少50.01%。

值得一提的是，在七宝万科落成阶段，万科曾希望将其认证级别升级为铂金级。但由于已建成部分未能达到LEED铂金级的标准，追加建设投资产生了填补差距的额外成本，申请以失败告终。

这对印力的产品思维带来经验上的启发与延续：绿色理念不能囿于建筑本身，更要往全生命周期推进，持续焕发商业生命力。

不断试错与持续探索中，上海南翔印象城MEGA应运而生。

上海南翔印象城MEGA：运营的认证，产品经验的延续

上海南翔印象城MEGA于2021年获得O+M既有建筑铂金级认证，成为上海首个纯购物中心体LEED铂金级认证项目，也是目前获得LEED铂金级认证的商业建筑中体量最大的单一购物中心项目。

印象城MEGA，是印力旗下商业品牌印象城系列中的旗舰产品。通过重构产品的商业形态、功能和模式，南翔MEGA填补了上海西北大体量购物中心的空缺，成为嘉定区打卡式地标mall。

34万㎡超大体量的南翔MEGA，为何能凭借绿色理念在竞争激烈的上海商业市场中脱颖而出？

“公共空间”的面积与价值最大化。南翔MEGA近20万㎡公共区域中，融入大量绿色元素，将购物中心整体营造为空间奇观，为城市增添一抹绿色景象。

紧跟绿色认证的国际新趋势与社会发展潮流。在高度饱和的商业地产市场，单一环节的绿色认证已不能满足可持续发展的需要。南翔MEGA从前期规划到后期运营的全生命周期，构建多维度的绿色生态服务体系。

注重绿色认证从规划到落地的衔接性。吸取七宝万科经验，南翔MEGA从建设初期，便采用LEED铂金级标准规划与开发，以LEED最高标准成功落地。

从七宝万科到南翔MEGA，从建筑的认证到运营的认证，印力的绿色发展理念也在探索中成长、实践中升级。

以场景运营为亮点，南翔MEGA从建筑设计到空间体验、消费场景等多维度，强调商场空间与自然的结合，以绿色带动客流销售。

不仅打造了一个与大阪难波公园同款的退台花园，运用多层递进式垂直绿化引导客流，还通过在跨楼层设置生态植物园，引入200多种亚热带植物，将森林、湿地、高山等自然景观融入建筑和商业中，为消费者塑造一个游离于城市之上的自然绿洲。

巧用绿色元素与设计，南翔MEGA打破了盒子Mall巨大体量的压迫感，同时还围绕着“美好生活服务商”的定位，通过科技赋能，不断刷新运营服务的广度和深度：

工程系统优化，节能降耗，节省物管成本。南翔MEGA制定了机电系统启停管理及节能控制的规划，BA系统可充分节能降耗。照明系统方面，根据上海地区太阳日照时间季节变化，调整每月的景观照明开灯计划。仅2020年开业短短4个月内，项目物业管理预算结余超过250万元。

保洁系统的优化，保证清洁效率，控制成本。南翔MEGA 有20万㎡公共面积，商场引入不同型号的智能清洁机器人清洁超20台，每台日作业面积可达4500㎡左右。与人力清洁结合互补，提升清洁效果。

通过科技赋能，清洁人员由百人以上减为22人，年均标准工时从43.8万降至9.6万，每年减少直接成本240万元以上，大幅提升了效率，并有效控制清洁维护成本。

印力围绕全方位的运营服务，赋予南翔MEGA建筑空间以绿色共建的美好生活场景。