发展产业园区，记住这三条忠告！

1、关系法则：政府是产业园区第一客户

政府、开发商和入驻企业是产业园区三个重要参与角色。政府扮演的角色是政策和税收优惠的出台者，也是最终的决策者;园区运营商的角色是规划设计、土地开发和招商引资的实际操作者。

面对政府时，园区运营商一定要明白自己的定位，坚持政府是第一客户!要做的事情是帮助政府促成该产业集聚进而促进区域发展，而不是关系颠倒——我要做什么产业，要求政府来帮我!

很多园区运营商经常犯的一个错误是：在和政府打交道时永远是“我要干什么”!结果就是拿地前和拿地后是两种思路，常常面临着“政府诉求与园区招商两难抉择”的境况，导致项目操作不下去。

园区运营商是辅助和锦上添花的角色。园区运营商最终干的工作是规划建设和招商辅助，都不能称作是招商，因为最强的招商资源都在政府手里，招商的最大受益者也是政府。政府和园区运营商决定了园区的潜力与方向，一个成功的园区需要的是政府和园区运营商共同的耕耘。

2、产业园区能复制的只有财务模型和招商团队模型

过去的经验只能借鉴，难以复制，产业园区这样的案例比比皆是，橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳。环境不同，产业的形势和土壤也都不同，想重复过去曾经经典的成功已经不大可能了。

不同城市资源禀赋、政策环境、商业配套、人才结构、产业要素、服务商、企业客户等因素千差万别，产业园区的商业模式必然是千差万别的。产业规划、产品设计、运营服务等，都不是决定园区项目能否在异地成功复制的关键，真正决定复制成功与否的其实只有财务模型和招商团队模型。

对于那些想要在全国进行产业园区战略复制扩张的园区运营商来说，首先要做的是把手中成熟的项目通过运营和资源整合把账算清楚，物业租售和运营服务的收入至少保证在10%的年收益率，磨合出一套成熟的财务模型，把平衡帐目的几个要素总结后尝试复制。在新园区的介入前，必须保证这些要素全都凑齐;另外构建一套完善的招商团队模型，保证园区招商的战斗力，否则不要轻易去做。

随着新旧时代转型期的到来，产业园区简单地搭城市经济发展顺风车的难度越来越大，真正的差距在资源掌控力和整合能力，谁手里的资源多，谁整合有效资源的能力更强，谁就能坚持到最后的胜利。

3、好的园区规划设计是园区品牌的延伸

从产业园区的发展来看，未来必然会从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，所以园区规划应该在设计前期就考虑到如何吸引企业入驻，将土地、园区物业与产业开发结合起来，在打造一流硬环境的同时，增强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设扶植，做到外观造型、客户需求与产业聚集的高度统一。

很多园区规划不了解、不熟悉市场，纸上谈兵难落地，即便有些园区凭借敏锐嗅觉与丰富市场经验，强行纠偏，避免了项目的崩盘与失败，但是仍面临着客户需求与产品设计错位的尴尬。产品与市场需求脱节，导致大量的物业空置。

好的园区设计，应该兼具政府意志、本地资源禀赋、自身优势规划和布局产业生态，不仅是区域的地标建筑，更应该是园区品牌的延伸。