关于新时代科技园区建设发展的几点思考

然而，随着国家对建设用地政策的严控，如何把宝贵的土地资源建设成为基础设施完备、创新创业活跃、工作生活融合、人文生态和谐的现代科技园区，避免出现“烂尾楼”、“荒园”、“鬼城”，则需要建设者们以新发展理念为指导，在以往科技园区建设发展的实践基础上，客观总结、深入思考、持续探索。

一、建设科技园区要抛弃房地产开发模式

目前有一种很流行的业态叫科技地产，顾名思义就是把科技园建设当作房地产开发，形式是建园区实质是搞地产。为什么在科技园区建设中房地产开发的模式大行其道？一是房地产企业在住宅地产、商业地产市场供大于求的形势下，开始大量转向科技园区开发，房地产的模式自然也应用在科技园区的建设中；二是随着住宅、商业金融用地规模的严控缩减，科技园区用地成为政府“土地财政”的新来源，政府的“土地财政”助推了科技园区的房地产化供地方式。

在房地产模式下建设科技园区，科技园区在土地出让、商业模式上尽显房地产化，甚至出现爆炒研发用地和科研用房的现象，完全背离了建设科研园区、支持科技创新、促进创业升级的初衷。科技园区用地一般规模较大，除了大部分的工业、科研地性外，还有一定量的住宅、商业地性做配套，在一刀切的招拍挂供地方式下，科研用地由原来的价值洼地迅速向房地产的市场价格逼近，政府的土地收益大幅增加，土地财政由住宅、商业用地向科研用地在延伸；在商业模式上，开发商在高成本拿地后，首要考虑的是如何尽可能快地、多地收回资金并盈利，势必通过尽可能多地销售住宅、商业，并在工业、科研等限制性交易的土地上搞变通，加大销售比重，把高土地成本以高价格转嫁给科技企业，大大增加了科技企业的创新发展负担。科技园区建设时间长、投资大、不确定性多，通过销售一些园区内符合政策的房产来解决资金问题本无可厚非，但在传统住宅地产和商业地产受到政策管控下，地产商纷纷转向科技园区建设的形势下，大有把科技园区变成新型房地产市场的趋势，要么囤积土地、待价而沽，要么随行就市，推高房价，甚至违规销售不符合地性规定的房产。

科技园区不应成为房地产商逐利的新市场。科技园区的建设主体可以多元化，房地产商也完全可以参与科技园区的建设，而且有信誉、有品牌的房地产商也可以凭借其资金、策划、设计、运营的综合实力，提高科技园区建设品质。但科技园区必须去地产化，首先要从土地出让方式上改革，政府要摆脱对“土地财政”的依赖，不以竞拍高价者得，而在限定土地价格下选优，既防止推高地价又确保有优秀的建设主体；其次，园区用地建设的各类物业要实行严格的销售转让政策，甚至是限制销售、不得转让，除政府的严格审批下可进行定向销售部分物业外，园区建设主体要持有大部分物业，靠长期租赁回收建设投资。这样，政府把低成本的土地交由优秀的主体建设，防止其进行囤地炒房，确保其向科技企业提供长期、低廉的租赁物业，促进科技企业的创新创业，企业发展了，纳税增加了，政府收入从前端的“土地财政”变为后端“发展红利”，从而使科技园区建设进入良性的发展状态。

二、科技园区基础设施不等同于市政一级土地开发

建设科技园区基础设施要先行。目前，园区基础设施建设的普遍模式是政府的一级土地开发授权模式，即政府把土地的一级开发权通过一定审批程序授予开发主体，开发主体根据授权内容，对土地进行用地规划、征地拆迁、建设市政基础设施，如“七通一平”。但科技园区的基础设施与市政一级土地开发有着显著的差别，市政一级土地开发是科技园区基础设施的必要条件，但不是充分条件。一般而言，市政一级土地开发包括供水、供电、供气、雨污水排放、道路、电信等，但科技园区的基础设施还需要园林景观、公共停车场、海绵调蓄池、中水处理系统等生态保障设施，而且随着技术进步，科技园区的公共技术服务设施也已成为标配，如光缆、无线WIFI、数据中心等，这些科技园区基础设施内容已大大超出市政一级土地开发的范围，也就是说市政一级土地开发的模式满足不了科技园区基础设施的建设。但科技园区基础设施建设内容需要与市政基础设施同步规划、甚至同步实施，并联进行，如果是串联进行，不仅增加成本，还给后续建设造成巨大困难甚至是无法实施。

按照政府一级土地开发授权，进行市政基础设施建设后，要进行严格的土地成本审核，哪些项目进入成本，哪些不能进入成本有明确的政策规定，且日渐趋紧，只有记入成本的部分，政府在核算后予以偿付。因此，园区建设企业会面临着基础设施建设投资能否记入开发的困境：如果进行科技园区基础设施建设，就要对超出市政一级土地开发的许多项目进行追加投资，此部分投资按现行政策就无法记入一级土地开发成本，不能从政府土地出让收益中进行偿付，要由园区建设企业自行承担，企业面临巨大的资金压力；当然，企业也可以严格按照一级授权内容进行建设，不超越任何成本边界，但这仅仅是完成了市政一级土地开发，远远未完成科技园区基础设施建设。

鉴于科技园区基础设施与市政一级土地开发的重大差异，政府可考虑在现有一级土地授权开发的体制中，根据园区实际情况适当增加核定建设项目内容，把园区标配的基础设施项目投资记入一级土地开发成本，并在土地出让收益中予以偿付。这样科技园区基础设施才能在市政基础设施的基础上得以统一规划、统一实施，为科技园区的后续建设与运营打下良好的基础。

三、防止科技企业沦为科技地产商

目前，有一种趋势需引起特别关注，一些科技企业的主营业务悄然地改头换面，正在从科技创新的主体，演变为科技地产新军，加入到科技地产商的行列中。随着科技企业的发展，在政府的支持下企业获得优惠的土地建设自用的管理总部、研发中心、厂房、公寓等设施，既体现了企业的发展壮大，也以固定资产的形式固化了企业的经营成果。但科技不断推陈出新，科技企业的发展之路也充满坎坷，在经营不善的情况下企业变卖部分固定资产实为无奈之举，也在经营的情理之中。

但在我国房地产火爆的市场中，出现了辛辛苦苦创新创业一辈子，不如出售企业的一套房产赚钱的奇葩，卖房产竟成为企业的救命稻草。如果说这只是无心插柳柳成荫的个例，而一些科技企业借科技之名行地产之实则是新的“谋篇布局”。在房地产暴利的诱导下，这些企业通过各种途径拿到远远超过自用需求的优惠土地，建设了大量办公楼宇、商业配套、甚至公寓住宅，或直接销售房产，或转让项目公司股权，或成为房东，不在科技创新上下功夫，而在房地产上搞投机，从支持创新的政策中套利。在这些所谓的科技企业的财务报表不难发现，科技发展的主营业务增长乏力或萎靡不振，而投资收益或营业外收入贡献巨大，政府良好的政策初衷，成为不良企业的“优质副业”。

为防止科技企业进行政策套利、沦为科技地产商，政府应对出让给科技企业的土地进行限制性约定，土地上的物业只能自用，不得出售、转让或租赁，并加大动态监管力度，在资产登记、股权变更等环节进行核查，如企业确实遇到发展困难需要处置资产，可由政府主导的专项基金进行回购或过桥融资，既可帮助企业渡过难关，也可以主动调整业态、腾笼换鸟，供其他具有创新发展能力的科技企业使用。

四、科技园区运营能力重于开发能力

在房地产模式下建设科技园区，建设主体重在建好后进行销售，借助市场行情快销、多销，收回投资变现利润，销售完毕后从园区裸离，不持有园区物业，与入园企业只是一次性的买卖关系，不关心园区的后续发展，关注的是买方的支付能力，而漠视买方的产业方向、创新实力，导致一些园区成为业态散乱、低端的“大杂院”，难以形成有上下游协同关系的产业集群和较高品质的专业化创新园区，而且有些物业在后续使用中暴露出来的规划、设计、施工中的问题，大都投诉无果。这样的园区建设模式，肥了开发商，苦了园区企业，入园企业得不到在园区长期发展的服务保障。

科技园区运营能力要重于开发能力。政府应制定相关政策鼓励开发商多持有园区物业，如随持有量的增加递减资产税率、降低租赁收入税负等，引导开发商不从或少从销售中赚钱，从长期持有的物业租赁及后续运营服务中获利。园区建设单位从开始就树立服务创新、久久为功的理念，以产业规划为先导，空间规划为落地，运营规划为支撑，形成真正的园区规划、建设、招商、运营一体化的建设模式。科技园区的开发建设者要转型成为高科技专业园区发展商、运营服务商，紧密围绕企业从成立、孵化、加速到成熟的不同发展阶段，针对双创的特点和企业实际需求，构建包括政策引导、产业集群、创新平台、科技金融、国际合作和产业服务的六大生态要素，打造适宜企业创新创业的生态体系。园区运营商积极集聚产业链，打造创新链，融通资金链，构建起专业化、特色化、国际化、品牌化和创新性的产业服务体系，不断丰富双创服务内容，从技术支撑、市场拓展、人力资源、知识产权、信用体系、投融资、公共管理等方面嵌入式服务，在帮助企业发展的同时，分享企业发展成果，也实现园区建设主体自身的可持续发展。

五、科技园区要彰显公共产品与服务的属性

科技园区是科技创新的重要载体，科技园区的建设发展承担着一个城市、一个区域甚至是一个国家的创新驱动、产业升级的战略实施，几十年来科技园区为我国的经济社会发展做出了巨大贡献。但不容忽视的是，在房地产建设模式的主导下，科技园区带有浓厚的房地产特征，出现了以地养房、以租养业，圈地卖楼、政策套利等等乱象，就连一些科技企业都背离主业，趋之若鹜。科技园区不应沦为房地产商们又一个逐利的市场，应该是政府为促进科技创新、推动产业升级的公共服务载体，是用来支持科技企业创新创业的，不是被囤积爆炒的！

新时期建设科技园区要贯彻落实创新、绿色、协调、开放、共享的新发展理念，对科技园区的属性清晰厘定，扼制其房地产商业化，彰显其公共服务产品属性，并按照公共服务产品的定位在供给、运营、可持续发展的机制上进行新的设计。首先，政府要改变“土地财政”思维，土地成本是科技园区建设的基础成本，政府可把科技园区用地上归类到公共产品用地，只回收土地整理成本，不借助市场获取土地溢价，降低园区建设基础成本。第二，借力PPP模式，发挥政府与社会资本的集成优势。科技园区投资大、周期长，需要汇集社会资本参与建设，为保证科技园区公共服务产品的属性，政府需要在建设及运营过程中发挥指导、调控作用，因此，PPP的模式可有效调动社会资本的积极性，在政府的支持、指导下，确保科技园区建设不偏离公共产品与服务的方向。第三，优化经营模式，不当开发商，当好运营商。在回归公共服务产品属性的要求下，建设主体要长期、大量持有园区物业，与入园企业是持续的服务关系，要持续构建良好的产业生态体系，要具备园区在产业服务、物业服务、商业服务等全方位的能力，要注重运营商业模式的创新，获取长期、可持续的收入。

当科技园区回归公共产品与服务的属性后，园区建设主体的投资成本得以最大限度地降低，园区的物业不再成为爆炒牟利的商品，园区长期运营的机制得以建立，创新创业的生态品质得到保障，创新停滞、活力不足的“僵尸”企业被及时清理，有限的公共服务空间留给创新创业的活要素；入园的科技企业在享受低成本、高品质发展环境时，心无旁骛地专注于创新创业，紧盯科技创新的世界前沿，以创新的商业模式做强做大企业实力；政府部门则通过制定科技园区土地公共政策，提供园区公共产品，支持产业发展，抑制科技园区房地产化，把政府的优惠政策红利转化成为企业创新发展的红利，加快迈向创新国家的步伐。这样，科技园区的相关方，政府、建设单位、入园科技企业都从“逐利的循环”中解脱出来，围绕着创新驱动发展战略这一共同目标，找准定位、精准发力、相互协同、共同受益，构建出一个以公共产品属性为核心的科技园区建设新模式。