表面风光的产业地产其实很痛

     产业在前，地产在后

     自去年以来，国内房地产市场全面进入调整期，呈现了许多深刻变化。住宅需求逐渐回归理性，商业地产过剩风险显现，产业地产作为承载与促进产业发展的形态，在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用，被业内公认为是一片新蓝海，受到地方政府及各界青睐，并因此成为房地产企业转型、央企消化存量土地、金融资本投资的重要方向。

     出去传统产业地产商，房地产商、制造业企业、许多园区、相关的互联网企业也涉足产业地产。万科、绿地、保利、远洋、碧桂园等房地产企业大举进军产业地产，三一集团、中集集团、华立集团等实体企业纷纷圈地寻求业务增长点，国际资本黑石、淡马锡等开始新一轮的产业地产注资活动，产业地产竞争已然十分激烈。

     然而，产业在前，地产在后，只懂地产并不能做好产业地产。

     中国房地产业协会首席研究员李战军看来，原来那批住宅地产商涉足产业地产并没有给这行业带来多大改变，旅游地产并不是旅游地产，只是专注于旅游住宅的地产；养老地产只是以老年人为住龄对象的房地产，养老地产仍然是在探索过程中。

     “中国工业用地按照城市功能配比来说不是少数，在国外大型功能城市制造业土地只占3~5%，而上海土地面积20%多都是工业用地”，大大超过一般标准。尽管表面上看，一些产业园区每年招商引资战果赫赫，可实际上每年又死掉一大批，每年招来一大批，各领风骚三五年。

     融资痛  招商痛  拓展痛

     在赛迪顾问分析师孙晓利看来，蓬勃发展的表象下，产业地产的阿喀琉斯之踵已经显现。

     首先，产业地产商融资能力很弱。去年，整个房地产行业权益乘数在4左右，这是一个比较安全的界限，但产业地产标杆企业华夏幸福却达到10.7，这意味着极大的财务风险。中民投入主亿达中国，光谷联合引入中电集团，从侧面反应出行业所面临的融资困境。华镇金融控股集团总裁高明认为，对于一些小型房企，融资是一大痛点，其所在的公司正与两个产业地产项目展开合作。 

     同时，产业地产企业的业务分布相对集中，他们似乎遇到了扩张瓶颈。外高桥、浦东金桥、张江高科、市北高新、上海临港的项目集中度非常高，都在90%以上；华夏幸福的主要项目集中在环北京区域。一家产业地产企业在本地往往具有政策与本土优势，而是否具有全国布局能力，才是竞争实力的真正体现。

     招商是个老大难问题，而且越来越难。招商能力强的产业地产商多分布在北上广深地区，但是以华夏幸福为例，资产周转率在下降，表示着招商难度度在上升。 

     运营、运营还是运营

     面对难题，产业地产商将更大的精力投注到“运营”上。

     天津正本置业总经理孙文普提出了一个重塑空间与人的关系的新理念。“未来要打破角色分配的观念，基于共同利益要重塑空间内人与人之间的关系。”提高社会资源利用率、打破招商矛盾体（相互利用，关注收益，却各自发展）、放弃薅羊毛的投资心理一心发展产业。他以天津智慧大楼的项目建设为例，在项目中把所有企业构建成了合作伙伴关系，把大楼智慧化建造的各个功能委托给垂直领域的合作伙伴，把大楼打造成样板间、实验体供大家享用，即是共建、共有、共享、共担。

     与孙文普观点相近，在IT产业园区代表亿达集团软件新城政府事务总监汪琛也认为科技园区的开发、运营与管理也是离不开人。他还表示产业园区进化的终极状态是产城融合，通过充分集合城市资源，根据从业者特定需求，量身定制相应的工作、生活、教育、创业、交通等元素，形成植根于城市但又游离于城市的产业新城。

     北京中科电商谷副总裁苏斌认为，园区需要有对企业的服务及主要支撑体系，并表示在科技创新与应用深入发展、电子商务与实体经济融合互促、产业面临创新重构格局的背景下，我们可以利用互联网吸引资源及合作伙伴为园区企业提供更好的服务。例如，电商谷的园区借助于京东的技术支持，打通了园区自身电商平台数据于京东用户数据共享；又如，大胆地与中国银行合作使用可以收集使用数据的园区卡，使园区运营更便捷。