中国速度与需求缺口 物流地产投资回报率高涨

　　在政府积极推行集约节约用地的大背景下，逐年下降的城市工业用地指标在一定程度上限制了物流地产的发展速度。

　　过去10年间，物流地产在中国经历了从零到有的高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给仍远落后于日益膨胀的需求。截至2015年上半年，在华9家主要物流开发商非自用高标准物流设施存量累计仅约2000万平方米，折合人均面积不到0.015平方米。

　　在高标物流设施供需缺口的现实下，物流物业市场依旧是资本追逐的热点领域。近来，机构投资者与大型物流开发商合作的案例不断增多，如GAW Capital Partners和维龙成立合资公司；继去年4月份首次注资后，RRJ再次向宇培投资2.5亿美元；万科也于同期联手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布设立70亿美元基金布局中国物流市场。

　　在此背景下，世邦魏理仕特别发布《中国物业投资指南之物流地产篇》，重点分析了中国17个主要城市物流地产的投资机会。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为：一线城市(尤其是上海)以及成都是当前中国物流地产的最佳投资目的地；中国物流地产已基本形成以普洛斯为首的竞争版图，在融资渠道相对单一的中国市场，后来者若想打破物流地产的竞争格局将任重而道远。

　　企业：一超多强

　　国际物流地产商普洛斯于2004年在华开展业务，开启了中国现代物流地产的新篇章。得益于国际化资本运作和丰富运营经验，普洛斯依靠先发优势在中国市场积极扩张，成为行业龙头。目前，普洛斯在全国拥有185个园区，建成物业达1180万平方米，规模甚至大于其余八大开发商总和。经过多年发展，以普洛斯为首，外资和内资中国物流地产竞争版图已基本形成。

　　城市：比较优势凸显

　　《中国物业投资指南之物流地产篇》重点分析了中国17个主要城市物流地产投资机会。数据显示，根据不同城市区域辐射能力、主要产业结构、交通地理优势、经济基本面、物流用地存量和未来供应趋势等因素影响，一线城市(尤其是上海)以及成都是当前中国物流地产最佳投资目的地，而对于青岛、杭州、长沙等城市来说投资者需保持谨慎。

　　区域：沿海沿江布局进一步深化

　　现代物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主。随着在线零售及移动网络的不断发达，未来电子商务的发展趋势正不断向二三线乃至四线城市渗透。正如世邦魏理仕在2014年发布的物流地产白皮书中所预测，除沿海城市外，国内外开发商正在逐步加强武汉及重庆等长江沿线枢纽节点的战略布局。根据6月份颁布的《全国流通节点城市布局规划(2015~2020年)》，东线沿海和长江沿线这两条流通大道被纳入“三纵五横”共八条全国骨干流通大通道之内。利好政策将进一步促进这些节点城市的物流仓储市场的发展。