苏州园区房价缘何一枝独秀？内因外因共刺激

　　近段时间，很多朋友纷纷反映，苏州工业园区房价大涨。年初以来，部分楼盘的房价涨幅高达四五成。之所以不解，主要因为三点：其一，2011年之后，房价大涨多数为一线城市。其二，整个江苏省内，除省会城市南京外，苏州为何独强？其三，就苏州而言，在其他板块并无大涨的情况下，为何园区一枝独秀？

　　笔者认为，苏州工业园区楼市火爆，有其特定背景与条件，也颇具典型意义。苏州常住人口1000多万，人口仍呈增长态势；2014年经济增长8%，高过全国的7.4%，经济总量居全国各城市第七，居江苏第一。经济和人口这两大基本面，决定苏州楼市相对平稳。2009-2012年，苏州楼市完全与全国同步。2014年，全国楼市普降，但苏州房价基本持平。2015年以来成交量暴增，而与之形成反差的是，价格涨幅偏小。这也就意味着，苏州房价有补涨的需要。

　　此外，苏州的城市布局偏重园区。苏州中心城区受限于历史风貌保护，原来的城市格局是向东建设工业园区，向西建设高新科技园区。经过多年开发建设，园区早就成为苏州城建最完善、产业最发达、生态环境最佳、人口持续导入、高档楼盘最集中、房价最高的板块。

　　进入2015年，一二线城市楼市集体回暖的外部环境，加之四大内部因素作用，共同刺激了园区板块出现补涨与大涨。

　　一，政策利好。从产业政策上看，去年以来国家大力提倡创新创业，此类产业、企业密集的城市与区域，房价有所反应，苏州园区亦有此利好。另外，2015年10月，国务院印发　《关于苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案的批复》，成为全国首个开展开放创新综合试验区域。另外，2014年以来，限购放松、公积金门槛放低等房地产新政，也刺激了园区楼市。

　　二，配套利好。近几年，制造业陆续搬离园区，退二进三的政策推进，工业园区正转型为服务型园区，金融与高端服务业科研创投等高收入岗位大量涌现。苏州政府将财力物力支持集中向园区倾斜，教育、医疗、文化等设施大量兴建，这些完善的配套，不断提升园区生活品质，也吸引着大量的本地和外地购房者。

　　三，供地紧张。园区已经过多年开发，金鸡湖西早就没有供地，近几年湖东的供地也越来越少。面粉供应少了，面包也多不了，而有意在园区购房的需求却只增不减，新房市场总体呈现供不应求的形态。在市场经济条件下，供求关系决定房价短期波动，在今年以来全国主要城市楼市回暖大背景下，苏州及园区的购房需求也涌现出来，于是房价大幅上涨。

　　四，地王刺激。今年7月中，旭辉地产以31亿元夺得园区一地块，楼面价14785元/平米，溢价率85%；随后，海亮地产以30.6亿元拿下体育公园板块的地块，楼面价15992元/平米，溢价率113%。二者分别成为苏州“总价地王”、“单价地王”。地王的效应，在于改变人们的心理预期。所以，每当一幅地王诞生，就会催涨周边房价。

　　综上所述，苏州园区的房价大涨，具备了外部环境刺激和楼市内部补涨的要求。而今年以来，深圳南山板块、上海张江板块等房价大涨，也具有类似特点。细究这些因素，并总结共性，有助于市场参与者（购房者、开发商等）发现板块价值。