万科扔回郑州停摆产业园 原主美景接盘或遇新困局

       万科在郑州的商业旅途可谓一波三折。

       2016年6月末的一个午后，太阳很毒。郑州高新区科学大道西段一处项目前，“万科美铭科技园项目”的标识已经难寻踪迹。记者通过多方渠道核实，曾为外界关注的“万科停摆的郑州首个产业园区”美铭科技产业园区项目，已于年初移交给原东家河南美景集团有限公司（以下简称“美景”）。

       “万科退出，出于我们和万科对项目的看法不一样。”河南美景集团一位高层接受记者采访时表示，美景集团方面将重新设计方案，报批当地有关政府部门。

       “两年前两栋高层建筑已经封顶，现在还是两栋高层建筑封顶，其他的进度基本没什么大变化。”曾经披上万科光环的美铭科技园区“被万科美景联袂玩了一圈”后，再次回到老东家河南美景集团手里。

       尽管万科郑州公司的产业地产试验出现了美铭产业园这样的不成功案例，扔掉“停摆”项目之后的万科，仍有着开发产业地产的强烈意愿，急于寻找下一个商业目标，以证明自己的商业梦想。很快，万科郑州公司寻到了另一个名为百荣的商业项目。但至少目前看，新项目一接手即遭到了媒体和商户的质疑。

       “停摆”项目倒手“原主”

       虽然提前查找了“美铭科技园”的具体位置，但真去了现场，一时间还是没有找到。记者数次询问附近单位和路人，多不清楚万科美铭科技园项目。后几经寻找，终于在当地办事处工作人员和附近一产业园项目销售人员的精准指引下，才寻到项目：已经建好的两栋楼房上没有更多项目的信息，也没有可以引起外界注意的字样，只是在一处项目的西侧入门处看到几个并不显眼的印字，如果不走得更近些，是不会留意到“美景集团”几个字的。

       “项目都多少年了，目前还没有建好。”“万科已经撤了，美景在做。”熟知美铭项目前世今生的当地人士如是说。“因为对项目的看法不一样，万科退出。”河南美景集团有限公司总裁王军在接受记者采访时给出这样的答复。

       场景回放到2012年6月28日，中国郑州全球高新智慧产业园（美铭科技园）项目开工典礼隆重举行。高新区管委会有关领导、美景集团董事长王小兴、北京坤鼎集团董事长邱国铭等现场见证了项目破土动工的时刻。当时项目方从区域发展、国际合作、项目定位等各方面对项目进行了介绍和展望，对项目的未来发展前景均表达了高度期望和信心。

       彼时，河南美景集团不是单兵作战，至少不是表象上的单兵作战。公开资材显示，郑州美铭科技园项目是由河南省美景集团有限公司与北京铭林国际置业有限公司联合开发建设。项目总占地面积约196亩，总投资16亿元。郑州美铭科技园项目由专业的招商团队北京坤鼎集团和规划设计单位德国维思平打造。

       2012年底，万科与美景集团成立郑州万科美景有限公司，万科占51%股份，美景持股49%，美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资新公司。当时原本由美景集团负责建设运营的美铭产业园自此正式交由万科打理。三个月之后，该项目就出现在了万科的年报之中。

       公开的媒体报道显示，北京铭林国际置业有限公司和万科集团先后入主郑州美铭产业园，接手时间相差不到半年。

       媒体报道，通过美铭，万科得以进入郑州地产市场，而郑州美铭全球高新智慧产业园项目是万科产业园区的首个试水之作。但接手产业园区，却是被动为之。后传出该项目因用地系科研性质，面临无法分割乃至无法经营的政策壁垒，媒体称两栋高层建筑已经封顶，工程陷入停滞，前路未卜。

       值得一提的是，对于这么一块科研用地，铭林全身而退，而万科接手后则陷入泥潭。目前万科产业地产项目已遍地开花，涉及文化创意、传媒影视、信息科技、金融创新等。其位于郑州的美铭全球高新智慧产业园，曾被视为万科产业地产的反面教材。

        2014年下半年，万科位于郑州高新区的美铭科技园项目遭受来自多方的质疑，媒体也有公开报道。由于万科对土地性质、产权销售、产业地产操作的不熟悉等因素，项目工程停滞。两年后，这些问题依然没有得到有效解决，项目依然处于缓建阶段。不同的是，万科脱身，项目再次扔回“原物主”河南美景集团有限公司。

       “倒手”产业园之惑

       左手倒右手，再倒给左手。美铭科技园经历了短暂的准万科时代，又原道返回，物归原主，美铭科技园开发公司股权变更给老东家河南美景集团。

        对于万科、美景在美铭科技园项目上的分道扬镳，王军这样向记者介绍：“我们（美景）重新设计方案，报批政府。”对照看来，此前涉及产业园区经历几乎为零的万科和美景，其间多种迹象表明双方对项目的“关注”和“上心”，也被当地政府重视，但效果不甚明显。

       值得一提的是，2015年春节后，郑州高新区举行项目建设推进会。高新区管委会及经发局、规划局、科技局、沟赵办事处、创业中心、建管处、供电局等部门负责人出席了会议。会议听取了包括美铭在内的11个项目当前工作进展及2015年建设计划的汇报，就项目推进过程中存在的部分问题进行了研究解决，并对下一步工作重点进行了具体部署。

       其实，2014年下半年以来，万科美铭科技园项目正在面临太多的市场销售压力和外界舆论风波。根据目前国家对于工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。对此。郑州市国土资源局土籍管理处相关负责人明确表示：原则上郑州市规定科研用地产权不可分割销售。基于以上的这些政策，产业园项目口头承诺的可以办证可能性不大。

       其间，有观点以为产业地产作为房地产行业的一个细分领域，有它独特的规则和规律，作为一种相对尚不成熟的新兴行业的市场环境，其中隐藏着巨大的风险。但规范运作、细节把控和整体规划，依然适用于非传统地产项目，专业钻空子的想法和行为还是不可取的。

       根据公开报道的多方观点，美铭产业园分割单证销售涉嫌违规、运营缺乏实力、变性代价高昂。“这也是项目这么多年来一直踯躅不前的主要原因。”当地知情人士分析，对于“当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位其实都不清晰”的论点，有业内人士认为不排除是一种借口。

       据介绍，对于园区政策，郑州市各个区对于创新、科技产业都是有扶持政策规定的，这些政策既有针对整个园区的，也有针对区域内企业的。

       对照早前的报道，万科当初拿下这块产业园实属无奈之举。万科打算与美景集团合资成立郑州万科美景时，一开始并没有收购美景旗下美铭产业园的计划。但地方政府为了盘活这个产业园，在万科拿下高新区西区“万科城”项目住宅用地的同时将美铭项目打包“塞”给了万科。“开发万科城的条件就是把产业园做起来。”当时有业内人士介绍，而对于曾经的伙伴河南     美景集团，让出该产业园的部分权益，又是什么之举呢？或是一次利益的再分配和均衡？

       对于记者就美铭科技园项目的有关提问，截至发稿时，万科郑州公司方面没有给予任何回复。

        一个事实是，过去的4年时间里，美景和万科在美铭科技园所在的高新区区域，取得了多个房地产用地和项目的开发。而对于郑州土地市场而言，一向为业内人士议论为“僧多粥少”，真正意义上的公开招拍挂拿地相当不易。

       不管是不是如外界看到的万科、美景合作就是为了打造一个科技园的表象？想办法打擦边球实现“非正规”销售？还是自己招商把园区填满，再慢慢运营长线持有？或者是另有隐情？一方为中国“千亿”级住宅开发商，另一方被誉为当地龙头地产商之一，万科和美景在进行了短暂的“合作”之后，而今已平静地“分手”。

       也许，历经4年有余“漫漫开发期”的“美铭科技园”的真正使命才刚刚开始？