华夏幸福业绩“胜负手”： 仍受制于环京楼市

　　以产业新城为主要运营模式的华夏幸福，虽不是纯粹的房企，却正凭借房地产销售的大增，向千亿阵营迈进。

　　华夏幸福近日发布中报显示，上半年销售额达584.34亿元，同比增长74.95%。其中房地产业务贡献率仍在八成以上，较去年已有所减少;从区域贡献来看，京津冀成为其主要“收割场”。

　　作为园区开发经营商，华夏幸福的业务侧重和区域布局均有强烈的政策导向性，其股票也为多家券商所推荐。但业内人士指出，业绩分布过于集中的现实，以及产业运营中受到宏观经济形势的影响，都有可能成为未来业绩的不确定因素。

　　房地产仍是主要贡献点

　　按照全年870亿元的销售计划，上半年公司已完成67.2%。据易 居克 而瑞统计，上半年这一销售规模在国内房企中排名第七。

　　多数机构认为，按照当前增长态势，在去年实现723.53亿的销售规模后，今年华夏幸福的销售有望首度突破千亿大关。

　　分业务类型看，产业新城业务销售额共计 483.57 亿元(含园区结算收入99.31亿元，产业园区配套住宅签约销售额384.26亿元)，城市地产签约销售额95.34亿元，其他业务(物业、酒店)销售额5.43亿元。

　　据此计算，除去园区结算收入外，上半年房地产业务的销售占比为83%，仍是最重要的业绩贡献点。而在过去两年，华夏幸福房地产业务的销售占比分别为85.2%(2014年)和86.4%(2015年)。

　　在非房地产业务中，产业发展服务业务虽然占比不大，但由于利润率高企，对总体利润的贡献较高。安信证券报告指出，2015年华夏幸福产业发展服务收入的毛利率最高为 95.01%，对公司整体毛利润贡献率达到 43.93%。

　　在房地产市场进入下行周期时，产业发展业务将为华夏幸福提供可持续的业绩支撑。华夏幸福提供的信息显示，受益于高利润率的产业园区业务占比提升，今年上半年公司实现总体毛利率45.3%，同比上升12.7%;实现销售净利率22.5%，同比上升4.5%。

　　从分布来看，环北京区域贡献了上半年营业收入的九成以上。上半年华夏幸福在中部、长江经济带、珠三角等区域都实现了布局，还完成首个海外产业新城项目投资协议的签署，海外总部也在新加坡正式开业。这些动作被认为在一定程度上体现了其模式的可复制性，但从投资回报周期上看，尚难在短期内形成业绩贡献。

　　与此同时，华夏幸福通过设立孵化器、股权投资等所做的产业投资等业务，同样有着较长的收益回报期，尚未体现在当下业绩报表上。

　　可持续性存疑

　　华夏幸福的产业新城模式兼具产业发展与新城建设运营性质。这也决定了其业务侧重和区域布局都有强烈的政策导向性，并容易受到资本市场追捧。

　　从区域布局来看，华夏幸福重点布局的京津冀、长江经济带、珠三角等区域都是未来区域经济发展的重点。其在海外的扩张，也沿着“一带一路”的规划进行。

　　尽管如此，仍有分析认为，华夏幸福的模式更适合县域经济发展，很难深入一二线城市进行布局。而作为其业绩贡献主体房地产业，恰恰在这些区域有着较大的去库存压力。因此，其销售规模的可持续性存在一定疑问。

　　即使从当下的业绩贡献上看，也有区域过于集中的风险。中报显示，华夏幸福目前正在操作的140个房地产项目中，有120个位于京津冀区域。而根据安信证券统计，在华夏幸福2015年770.94万平方米的销售面积中，廊坊市的销售达到630.4万平方米，占比81.8%。

　　上海易 居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，销售业绩过于集中在京津冀周边城市，会使区域投资风险加大。换言之，如果后续此类城市市场降温，就会影响此类企业的业绩。

　　根据中原地产统计，今年7月廊坊市住宅成交3732套，环比下降27.6%;与4月7120套的今年最高点相比，下降47.6%。有分析指，廊坊楼市的投资客比例较高，一旦市场出现调整，降温可能会较为剧烈。

　　严跃进还表示，更重要的是，此类区域房价上涨后，也会使产业投资等潜在成本增加，进而影响各类产业导入，这都是需要警惕的风险。

　　此外，在当前宏观经济形势不甚明朗的背景下，其产业园区业务也可能受到影响。严跃进指出，产业园区运营，会很容易受到经济调整等影响。他还表示，扩张过程中，一定要注意对劣质产业进行淘汰，否则产业本身不推陈出新，容易拖累产业创新节奏。

　　一直看好华夏幸福的中投证券，也提示了类似风险，“OLED 产业资金密集，更新换代快，产品面临降价和被替代的风险”。其所指的事件，在于华夏幸福于6月底发布公告称，将投资50亿元分别在河北霸州和固安建设OLED项目。OLED是继液晶显示之后的新一代主流显示技术，被指具有较为广阔的市场前景。

　　中投证券还指出，京津冀一体化可能不及预期，以及产业发展的不确定性，也有可能构成风险。