国内房企进军产业地产寻新突破

      新闻来源：长江商报

      近日\,亿达中国发布半年报显示\,2016年上半年\,亿达集团合约销售额为38.5亿元\,营业收入为28.3亿元\,较去年同期增长2.9%\,其中租金收入增长11.7%至1.89亿元\,商务园运营管理收入增长106.4%至2760万元。骄人成绩令业内侧目。

      此前\,受益于京津冀一体化的华夏幸福\,以及将中关村打造为中国最著名软件园的北科建等企业\,在业绩不断增长的同时\,也一直为业内看好。上述企业的产业地产运营模式逐渐被认可\,一大批房企也纷纷试水产业地产。据不完全统计\,销售额在全国前20名的房企有过半已涉足产业地产。

      产业地产于2003年提出\,区别于以往的工业地产\,产业地产是指以产业为依托、以地产为载体\,实现土地的整体开发与运营\,是将地产开发、产业发展和城市功能三方面有机结合、相互促进的新模式。

      传统房地产市场利润空间收缩\,进军产业地产已被众多房企视为重要的转型方向之一。而著名房地产专家谢逸枫接受长江商报记者采访时则表示:“与传统房地产开发相比\,做产业地产既要懂产业方面的知识\,又要把产业与地产有机结合起来\,门槛高要求也多。众多房企进入\,主要是被当前市场形势所决定\,也是被迫转型的无奈之举。”

      房产纷纷布局“地产+产业”模式

      2014年下半年以来\,全国品牌房企纷纷开始“跨界”转型\,“地产+产业”模式吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。

      记者观察发现\,近两个月\,房企大佬似乎加快了布局产业地产的节奏\,在广深地区时有“大动作”\,涉及的产业包括跨境电商、空港经济、科技和创意产业等。

      7月13日\,保利首个产业地产项目启动了全球招商。该项目地处广州南沙区万顷沙保税港加工区\,总占地20万平方米\,总建筑面积约75万平方米\,定位为跨境产业园区\,将聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸四大产业\,日后还将在此基础上不断引入为其服务的相关产业。

      7月21日\,绿地在广州打造的国际空港中心正式开工\,该产业园区是绿地首次在广州试水产业地产的项目。据了解\,绿地目前在全国9个城市规划建设了空港产业园\,广州国际空港经济中心尚未全面开工已吸引众多知名企业入驻。

      8月初\,碧桂园举行“产城融合战略”发布会\,计划五年投资千亿打造“科技小镇”\,涵盖总部经济、金融、生物健康、医药等产业\,每个小镇预计年产值为450亿元\,年税收40亿元\,就业人口超过8万。

      早在2015年\,“广州万科云城”的建立标志着广州万科正式进军产业地产。老牌代表房企继续发力产业地产\,新军房企也不断创新转型升级。除千亿房企外\,世茂、富力、远洋等众多知名房企也试水产业地产\,希望能找到一条可行的转型之路。

      克 而瑞研究中心分析师对记者表示:“由于中国经济增速和城镇化的需求\,产业地产还有巨大的发展空间。而房企全国化布局、资金实力雄厚、产品线丰富\,可打破原有产业园区的区域局限性和功能单一性\,二者能得到很好的优势互补。”

      产业地产成房产新“蓝海”

      近两年来\,国务院从资金链、创业创新链、产业链、就业链几个维度\,推出了多项支持“创业、创新”的普惠性政策扶持体系。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注\,也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。

      与经济结构调整的国家经济战略相吻合\,产业地产俨然已成为房企转型的新“蓝海”。有资深业内人士指出\,到2030年\,中国服务业规模将翻六番\,达到143万亿元。服务业已成为中国新型城镇化与产业升级的重要方向\,有望为产业地产带来一个每年万亿级的市场。

      保利方面在接受记者采访时表示:“保利布局产业地产\,一是遵循国家供给侧结构性改革的战略规划\,提升住宅之外产品类型的运营实力;二是在保利的相关产业链上\,产业地产此前仍属空白。”

      “与传统的住宅、商业地产相比\,产业地产的利润想象空间更大。”谢逸枫认为\,产业地产自身的诱惑力也不小。

      此外\,产业地产可以以较低的成本获得大片土地。有业内人士称\,产业地产的土地使用非常灵活\,既可以作为工业用地出让\,也可以当作综合类商业用地出让。一线城市土地资源日益稀缺\,房企借各种项目涉足产业地产\,可以通过政府政策的支持\,以低价获得大片优质土地。

      碧桂园集团助理总裁向俊波曾公开表示\,产业地产有助于聚焦土地优势获取开发建设的优势。核心城市周边片区的住宅外溢需求也很明显\,但因为缺少相应的产业发展留不住人才。产业资源和区域空间的不合理分配就是“科技小镇”的发展机遇。

      “产业地产在融资方面也有优势\,融资成本低于房地产\,且融资渠道更广\,这也是吸引房企入驻的重要原因之一。”谢逸枫介绍。

      产业地产开发周期长需打持久战

      近年来\,产业园区在全国各地展开布局\,各类产业园和高新开发区不断涌现。据前瞻产业研究院的报告\,截至2015年7月底\,我国国家级高新技术开发区共有129个\,较2014年增加14个。

      然而\,房企与产业经济的结合并非一帆风顺。事实上\,尽管产业地产具有多方面的诱惑力\,但也存在不少问题。与传统房地产不同的是\,产业地产开发周期长\,打的是一场持久战。例如\,华夏幸福运营的河北固安工业园区新型城镇化项目\,一做就是14年。碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式成熟也需近10年。

      同时\,记者了解到\,为了破局\,大量园区开发运营企业纷纷尝试转型\,比较典型的是以输出品牌提供运营服务的方式来拓展园区市场。除了比拼自身的重资产实力\,同时注重在资产上拓展。

      克而 瑞研究中心分析师指出\,产业地产的运营不能只依靠房企一方单独努力\,更需要地方政府在政策上给予扶持\,以及金融方面的支持\,乃至整个创业环境的优化带来更多的高科技产业。

      经济观察研究院院长新望认为\,“园区开发运营企业在体验经济时代\,不同于此前的重资产时代\,产业地产要更加关注人的感受\,无论是依托互联网+实现智能化运营\,为园区企业延伸上下游产业链\,还是成为企业的战略合伙人\,都是地产商身份向服务商身份过渡的必然过程。”